Подвалы и чердаки МКД это общее имущество, а значит, ими могут пользоваться все собственники помещений в доме. Но все же законодательство вводит ограничения, в частности эти помещения всегда нужно закрывать на замок. Поэтому жильцы и организации, которые управляют домами, часто спорят, у кого должны храниться ключи. Разбираемся:
-Где должны храниться ключи от чердаков и подвалов МКД
-Должны ли УО/ТСЖ/ЖСК выдавать собственникам помещений дубликаты ключей
-Какая квартира считается близлежащей
-Обязаны ли собственники хранить дубликат ключей от чердаков и подвалов
Где должны храниться ключи от чердаков и подвалов МКД
Согласно п. 4.6.3.1 и 4.1.14 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170), входы на чердаки и подвалы нельзя оставлять в свободном доступе: их двери и люки нужно всегда закрывать на замок. Это необходимо, чтобы жильцы не оставляли в помещениях мусор и личные вещи, а также не повредили инженерные системы.
У всех замков должно быть минимум два комплекта ключей. В зависимости от помещения их нужно хранить у разных лиц:
-Ключи от подвала в объединенной диспетчерской службе (ОДС) или в организации, которая управляет МКД, и у жителей близлежащей квартиры. В список также входит дворники и рабочие, которые проживают в доме (п. 4.1.14 и 3.4.5 Правил N 170).
-Ключи от чердака в УО/ТСЖ/ЖСК и в одной из близлежащих квартир, которые находятся на верхнем этаже. В этот перечень также включается дежурный диспетчер ОДС (п. 4.6.3.1 и 3.3.5 Правил N 170).
На входе на чердаки и в подвалы нужно повесить надпись с информацией о том, где хранятся ключи.
Должны ли УО/ТСЖ/ЖСК выдавать собственникам дубликаты ключей от чердаков и подвалов
Законодательство использует в п. 4.1.14 Правил N 170 неоднозначную формулировку: ключи нужно хранить в ОДС или в организации, которая управляет МКД, и у жителей близлежащей квартиры. Из-за этого часто возникают споры.
Разные толкования долгое время вызывал союз и. Собственникам и организациям, которые управляют МКД, было непонятно, к какой части предложения относится положение про жителей близлежащей квартиры: нужно ли хранить второй дубликат ключей у собственников, если один находится в ОДС или это правило касается только случаев, когда ключи находятся у УО/ТСЖ/ЖСК.
В законодательстве не было изменений, которые бы сделали норму более конкретной, но разъяснение есть в судебной практике. В определении от 14.12.2022 N 301-ЭС22-24962 по делу N А82-20265/2021 апелляционный суд сделал вывод, что:
-Союз или дает УО/ТСЖ/ЖСК возможность выбрать, где держать ключи: у себя или в ОДС.
-Союз и относится к обеим частям положения, то есть предполагает, что ключи нужно хранить у жителей близлежащей квартиры при любом раскладе.
Значит, УО/ТСЖ/ЖСК должны выдать ключи от чердака и подвала владельцу одной из близлежащих квартир верхнего и нижнего этажа в любом случае, даже если дубликат находится в ОДС. Верховный Суд поддержал эту позицию.
Отметим, что УО/ТСЖ/ЖСК вправе выдать ключи только собственникам квартир, которые находятся на верхнем или нижнем этаже дома. Другие жильцы не могут получить дубликаты, даже если они хотят контролировать, как организация проводит работы. Иначе это не отвечало бы требованиям безопасности и сохранности общего имущества (определение ВС РФ от 02.07.2024 АПЛ24-241).
Какая квартира считается близлежащей
В законе нет уточнения, какая квартира считается близлежащей к чердаку или подвалу МКД. В случае с чердаком в Правилах N 170 указано только то, что это помещение должно находиться на верхнем этаже.
Можно сделать вывод, что термин близлежащая квартира это оценочная категория. В судебной практике нет однозначного определения близлежащей квартиры, поэтому обычно ею считается:
-по отношению к чердаку любая квартира, которая находится на верхнем этаже дома;
-по отношению к подвалу любая квартира на первом этаже.
Обязаны ли собственники помещений хранить дубликат ключей от чердаков и подвалов
Не все собственники готовы принимать на себя ответственность за хранение ключей от общего имущества МКД. Но на первый взгляд Правила N 170 обязывают жильцов верхних и нижних этажей принимать от УО/ТСЖ/ЖСК дубликаты. По этому поводу Верховный Суд высказался в решении от 05.06.2024 г. N АКПИ24-256, и его выводы получились неоднозначными
С одной стороны, в Правилах N 170 есть положения, согласно которым квартиры верхнего этажа считаются одним из мест хранения ключей от чердаков и подвалов. Эти требования необходимы, чтобы обеспечить в доме безопасные условия проживания, поэтому они не нарушают права собственников, которым приходится держать у себя ключи.
С другой стороны, положения Правил N 170 являются обязательными только для госорганов и организаций, которые управляют МКД, но не для собственников помещений. А значит, закон не обязывает жильцов квартир на верхних и нижних этажах хранить ключи от чердаков и подвалов, если они не согласны это делать.
В итоге Верховный Суд пришел к выводу, что положения Правил N 170 только допускают хранение ключей в квартирах жильцов. Организация, которая управляет МКД, должна держать один дубликат у себя и по возможности передать второй собственникам, если они в этом заинтересованы. Принудить людей к хранению ключей нельзя.
Основные итоги
1. Ключи от чердака нужно хранить в УО/ТСЖ/ЖСК и в одной из близлежащих квартир верхнего этажа, а также можно передать их дежурному диспетчеру ОДС.
2. Один дубликат ключей от подвала следует хранить в ОДС или в организации, управляющей МКД, а второй у жителей близлежащей квартиры. Также ключи можно выдать дворникам и рабочим, которые живут в доме.
3. УО/ТСЖ/ЖСК могут держать ключи у себя и передать их в ОДС. Но в любом случае дубликат важно выдать собственнику одной из близлежащих квартир, которые находятся на верхнем и нижнем этаже.
4. Если собственники квартир на верхних и нижних этажах не хотят хранить ключи от подвалов и чердаков, УО/ТСЖ/ЖСК не могут обязать их принять дубликаты.
Оставить сообщение: